創(chuàng)近40個(gè)月新高！深圳二手房市場(chǎng)發(fā)生了什么？

激石Pepperstone(http://hysxdzy.com/)報(bào)道：

“近幾個(gè)月深圳二手房成交量都在5000套徘徊?！鄙钲谑械碌v某門(mén)店中介人士小孫表示，“咨詢量和成交量應(yīng)該也是近3年最高了，6月份我共成交了6套二手房，以前可能每個(gè)月只成交一兩套”。

在分區(qū)限購(gòu)優(yōu)化、降首付、降利率等樓市優(yōu)化政策加持下，深圳樓市呈現(xiàn)出良好走勢(shì)，二手房市場(chǎng)尤為明顯。

7月3日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)披露數(shù)據(jù)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，6月，深圳全市二手房簽約量達(dá)5309套，環(huán)比增長(zhǎng)9%，同比增長(zhǎng)66.3%，創(chuàng)近40個(gè)月新高，其中3月和6月二手房交易量突破5000套水平。

新房市場(chǎng)方面，6月共成交3195套，環(huán)比增長(zhǎng)34.5%，同比下降24.3%。其中新房住宅成交2927套，環(huán)比增長(zhǎng)45.7%，同比下降4%。

一二手房市場(chǎng)仍冷熱不均。

深職大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)，深圳經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)鄧志旺分析，深圳二手房市場(chǎng)的成交量創(chuàng)新高，主要原因是限購(gòu)政策寬松、首付比例下降、利率下調(diào)等政策組合拳的推動(dòng)，有效刺激到市場(chǎng)上積累的需求得到集中釋放。另外，部分賣家為了快速出手房源，主動(dòng)在價(jià)格上做出調(diào)整，提供優(yōu)惠吸引買家，這種價(jià)格讓步直接促進(jìn)了成交量的上升。相比二手房市場(chǎng)，一手房在價(jià)格上并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)。盡管一些新房項(xiàng)目也會(huì)推出優(yōu)惠活動(dòng)，但總體上新房的價(jià)格仍然較高，導(dǎo)致新房并沒(méi)有像二手房那樣具有明顯的吸引力，其成交量也沒(méi)有特別明顯的表現(xiàn)。

剛需積極性明顯提升

在首付比例、利率下調(diào)、部分區(qū)域社保放寬等政策下，很多本來(lái)不能或不想購(gòu)房的人又可以下手了。

“我花400萬(wàn)元左右在深圳寶安區(qū)買了一個(gè)套內(nèi)不到65平方米的小三居?！币晃毁?gòu)房者表示，主要集中看的新房和次新樓盤(pán)，但新房大多是期房，等待時(shí)間長(zhǎng)、不確定性高，最終選擇了次新的二手房。而選擇現(xiàn)在購(gòu)房與首付比例、利率下降也有很大關(guān)系，算下來(lái)相比以前月供要少一些。

樂(lè)有家研究中心工作人員表示，剛需客戶的積極性明顯提升。主要表現(xiàn)在成交總價(jià)和成交面積上。總價(jià)300萬(wàn)元以內(nèi)的二手房成交占比24.1%，是2023年1月以來(lái)的最高點(diǎn)；60平方米以內(nèi)的小戶型占比連續(xù)3個(gè)月上浮，對(duì)比3月增加了3%，也是今年的相對(duì)高點(diǎn)。

同時(shí)，樂(lè)有家數(shù)據(jù)顯示，近4個(gè)月深圳二手交易數(shù)據(jù)保持穩(wěn)定，過(guò)戶量企穩(wěn)在4000套左右，網(wǎng)簽量企穩(wěn)在5000套左右。

上述中介人士小孫也表示，“我的客戶普遍都是首次買房，社保繳納剛有1年或3年，剛需大概占8成。”

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，剛需購(gòu)房者和小戶型的需求增長(zhǎng)顯著。深圳作為一線城市，年輕人口眾多，住房自有率相對(duì)較低。這些年輕人是購(gòu)房市場(chǎng)的潛在主力軍，他們的購(gòu)房需求一直存在并且巨大。

根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳常住人口持續(xù)凈流入，雖然近年來(lái)增速有所放緩，但深圳在2021年之前的十年一直是國(guó)內(nèi)人口增長(zhǎng)最快的城市之一，積累了大量的潛在購(gòu)房需求。這些需求在房?jī)r(jià)下跌和政策刺激的背景下逐漸釋放。

價(jià)格也是一個(gè)重要因素。

據(jù)樂(lè)有家門(mén)店成交價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，6月深圳全市二手住宅成交均價(jià)為6.05萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌4%，同比下跌15%；最新業(yè)主掛牌價(jià)6.79萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比下跌11%。

李宇嘉表示，“這一輪深圳‘以價(jià)換量’的態(tài)勢(shì)非常明顯，低于參考價(jià)成交的占比達(dá)到84%，其議價(jià)率上半年更是上升到6.7%，創(chuàng)下新高，比去年上半年議價(jià)率上升了0.9%?！?/p>

李宇嘉進(jìn)一步表示，在當(dāng)前市場(chǎng)中，低價(jià)房源的消耗確實(shí)能迅速吸引購(gòu)房者，推動(dòng)市場(chǎng)交易量的回升。但隨著低價(jià)房源的逐步減少，市場(chǎng)能否持續(xù)存在著不確定性，后續(xù)可能主要還是要取決剛需和改善的循環(huán)來(lái)維持市場(chǎng)的活躍度。

一位在深圳從業(yè)十余年的資深房產(chǎn)中介人士告訴記者，“深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了30%~40%，今年年底可能已經(jīng)是底部，可以繼續(xù)關(guān)注下半年的成交量是否能繼續(xù)穩(wěn)住在5000套左右，如果能穩(wěn)住，部分核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的價(jià)格也會(huì)率先企穩(wěn)，目前有學(xué)位概念的小區(qū)價(jià)格已經(jīng)慢慢在回升?！?/strong>