我，北京人，越南創(chuàng)業(yè)三年，目睹河內(nèi)地價(jià)三年翻三倍

激石Pepperstone(http://hysxdzy.com/)報(bào)道：

半個(gè)月前，老薛從北京回到越南首都河內(nèi)，繼續(xù)開(kāi)展他在當(dāng)?shù)氐墓ぷ?。落地后，他發(fā)了一段小視頻，越南時(shí)間22點(diǎn)40分 ，畫(huà)面內(nèi)熙熙攘攘的人群擠在一條不到5米寬的街道，兩側(cè)是燈火通明的商戶(hù)和坐在街邊的食客，一條煙火氣十足的夜市街，望不到頭。

兩個(gè)月前，「越南出口額超過(guò)深圳」上了熱搜。5月底，東南亞運(yùn)動(dòng)會(huì)男足決賽上，越南以1：0戰(zhàn)勝了泰國(guó)，舉國(guó)沸騰，萬(wàn)人空巷的視頻，讓很多國(guó)人想起2001年中國(guó)隊(duì)世界杯提前出線(xiàn)的激動(dòng)。很多人說(shuō)，處于經(jīng)濟(jì)飛速上漲時(shí)期的越南，就像20年前的中國(guó)。

對(duì)于看到此情此景、并且已經(jīng)步入職場(chǎng)的90后、00后來(lái)說(shuō)，很難不會(huì)聯(lián)想，如果在2022年跑到越南工作，會(huì)不會(huì)早早逃離內(nèi)卷，實(shí)現(xiàn)有房有車(chē)的自由。相對(duì)于上一代跑到北上廣奮斗、通過(guò)個(gè)人努力和時(shí)代際遇實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由的70后、80后，年輕人們即使每天996，也已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)財(cái)富的積累和階層的躍升。

作為一名北京人，老薛在2019年就意識(shí)到了越南的崛起，和朋友跑到越南考察一個(gè)月后，就決定辭去國(guó)內(nèi)工作，留在越南創(chuàng)業(yè)。如今在越南生活已經(jīng)接近兩年，生活中明顯的變化是，從到處找中國(guó)餐館再到路邊隨意吃一碗PHO（越南河粉）、出門(mén)從使用GRAB（東南亞網(wǎng)約車(chē)平臺(tái)）打車(chē)到騎摩托車(chē)。

截圖來(lái)自@老薛在越南賬號(hào)

老薛對(duì)36氪表示，越南生活沒(méi)有去之前想象的苦，但創(chuàng)業(yè)也沒(méi)有如周邊朋友預(yù)想那般一帆風(fēng)順。對(duì)于想去其他發(fā)展中國(guó)家「掘金」的年輕人，老薛的經(jīng)驗(yàn)一定有借鑒意義。

1、對(duì)比越南和北京的生活，其實(shí)沒(méi)有折疊感

Q：北京、越南河內(nèi)，聽(tīng)起來(lái)似乎是生活質(zhì)量有落差的兩個(gè)城市，在河內(nèi)生活有什么體驗(yàn)？

老薛：落差就是隨時(shí)能約出來(lái)見(jiàn)面的朋友，其他生活上的衣食住行還是挺方便的。說(shuō)說(shuō)幾個(gè)顛覆的點(diǎn)：1.來(lái)之前一直認(rèn)為河內(nèi)人民都是住在那種陰暗狹長(zhǎng)的排屋，來(lái)了之后發(fā)現(xiàn)整個(gè)城市景觀已經(jīng)很現(xiàn)代化；2.來(lái)之前總感覺(jué)飲食上會(huì)非常不適應(yīng)，因?yàn)閺木W(wǎng)上了解到這邊的菜很清淡，還擔(dān)心要每天自己做中餐，但是來(lái)了之后發(fā)現(xiàn)越南也有很多菜系，有些味道非常不錯(cuò)，而且在這邊沒(méi)有食品安全的問(wèn)題；3.語(yǔ)言這塊，之前以為越南如果語(yǔ)言不通非常不方便，但其實(shí)胡志明市的英語(yǔ)普及率很高，河內(nèi)也是，超乎我認(rèn)知的是，很多人都會(huì)說(shuō)中文，在越南本地，中文是熱門(mén)專(zhuān)業(yè)，很多重點(diǎn)大學(xué)每年有幾百個(gè)學(xué)中文的學(xué)生，而且他們對(duì)中國(guó)電視劇，文化也都很感興趣，很多越南人會(huì)過(guò)春節(jié)，清明，端午這些中國(guó)傳統(tǒng)的節(jié)日。

Q：看你視頻，這兩年從偏瘦變成中等身材，是不是越南生活更快樂(lè)？這次回去打算待多久？

老薛：對(duì)，總出去吃飯，在這邊有點(diǎn)容易胖的。這次回到越南，做好了起碼半年不回北京的打算，現(xiàn)在疫情原因，往返不是很方便。2019年那會(huì)，基本每一兩個(gè)月都要往返一次，想回來(lái)就回來(lái)。5月份，在北京被隔離在家兩次。

Q：想家了怎么辦？

老薛：騎小摩托去找賣(mài)榴蓮的路邊攤，提醒自己「榴蓮?fù)怠?，忘卻鄉(xiāng)愁。最近就是越南的榴蓮季，120塊錢(qián)（人民幣）可以買(mǎi)一整個(gè)，比超市便宜，冰凍后更好吃，能對(duì)沖一些甜度。

要么就是吃海底撈，除了麻將（蘸料），中國(guó)話(huà)說(shuō)的非常溜的越南服務(wù)員還會(huì)調(diào)一份低脂越式調(diào)料。

截圖來(lái)自@老薛在越南賬號(hào)

Q：在當(dāng)?shù)赜薪辉侥吓笥褑?？還是會(huì)更多和國(guó)人打成一片？

老薛：越南朋友和中國(guó)朋友一半一半吧。在這邊結(jié)識(shí)的同胞，整體創(chuàng)業(yè)占少數(shù)，大部分是公司外派，我認(rèn)識(shí)的朋友們，基建、供應(yīng)鏈行業(yè)比較多。還有一些朋友來(lái)自知名投資機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)公司，被公司派來(lái)研究市場(chǎng)。

Q：目前在河內(nèi)的居住條件怎么樣？是什么價(jià)格水平？

老薛：我在市中心的公寓租了一套兩居室，有兩個(gè)衛(wèi)生間，室友是同事，他還在上海，應(yīng)該也快過(guò)來(lái)了，月租金大概4800人民幣。這類(lèi)公寓設(shè)施都比較齊全，小區(qū)里游泳池、健身房都是免費(fèi)的。在河內(nèi)西北方向比較繁華的商務(wù)區(qū)，一居室價(jià)格基本在3000人民幣；兩居室4000-5000人民幣左右。

Q：我們沒(méi)去過(guò)越南的人，單從圖片上感受，還是覺(jué)得有些落后，你最受不了越南生活哪點(diǎn)？

老薛：交通這件事是比較頭疼的，雖然北京也堵車(chē)，但越南的交通擁堵是不一樣的。越南目前的基礎(chǔ)設(shè)施還是沒(méi)法跟北京比的，路面的磚起伏不平；很多立交橋只有2個(gè)車(chē)道，總是擁堵嚴(yán)重；越南是個(gè)摩托車(chē)大國(guó)，越南人開(kāi)車(chē)?guó)Q笛是「標(biāo)配」。河內(nèi)的輕軌從2011年建設(shè)到現(xiàn)在，剛剛通車(chē)。

另還有一點(diǎn)是跟當(dāng)?shù)卣块T(mén)溝通辦事，有時(shí)候還會(huì)有人浮于事的感覺(jué)，辦簽證流程比較慢，在辦營(yíng)業(yè)證照或其他事情，不清晰的要求還是很常見(jiàn)。

當(dāng)然也看你怎么看待這個(gè)問(wèn)題，交通擁堵、基礎(chǔ)設(shè)施落后背后恰恰能反映出未來(lái)改善的潛力，我是學(xué)金融專(zhuān)業(yè)的，在外資寬松的準(zhǔn)入機(jī)制下，越南整體的基建速度會(huì)成幾何級(jí)的上升，這些也都會(huì)倒逼交通狀況的改善，這個(gè)改善的過(guò)程如果類(lèi)比到國(guó)內(nèi)，是很多普通人財(cái)富上升支撐和助力。

Q：當(dāng)初怎么想到去越南創(chuàng)業(yè)？這幾年公司業(yè)務(wù)開(kāi)展得順利嗎？

老薛：2019年之前，我在北京一家500強(qiáng)外企商業(yè)地產(chǎn)代理行的海外房產(chǎn)部。2018年底和幾個(gè)同事約著去胡志明玩，結(jié)果大家都因?yàn)槁殬I(yè)病跑去看房，雖然當(dāng)時(shí)越南、泰國(guó)的市場(chǎng)都火起來(lái)了，但越南還是小眾市場(chǎng)，我們研究了一下覺(jué)得這邊比較有前景，就進(jìn)入思考、計(jì)劃的過(guò)程。2019年初，我們又去了趟河內(nèi)，覺(jué)得這邊的市場(chǎng)更有潛力，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有胡志明市激烈，所以從原公司離職，重新組建團(tuán)隊(duì)做房產(chǎn)相關(guān)的事情。

創(chuàng)業(yè)就是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇并存。其實(shí)這兩年我們也經(jīng)歷了一些過(guò)山車(chē)，2019年來(lái)的時(shí)候市場(chǎng)非?；馃幔?yàn)橐咔?，我們?nèi)ツ旰颓澳甑匿N(xiāo)售額都不高，主要是出入境政策影響到客戶(hù)不能來(lái)到當(dāng)?shù)乜捶?，但還是有一些客戶(hù)遠(yuǎn)程下單。我們獨(dú)家包銷(xiāo)、買(mǎi)賣(mài)、裝修、租賃都做，相對(duì)于國(guó)內(nèi)公司，我們業(yè)務(wù)模式屬于一站到底了，因?yàn)樽隽撕芏嗄旰Ｍ夥慨a(chǎn)，知道買(mǎi)家的擔(dān)心，就是買(mǎi)房后的相關(guān)維護(hù)、回報(bào)等問(wèn)題。這幾年河內(nèi)房子的租金回報(bào)率（每年）大概在5%左右。

2、親眼目睹河內(nèi)周邊的土地價(jià)格三年翻三倍

Q：今年李嘉誠(chéng)跑去越南投資，自媒體總會(huì)提到越南人在搶房，鐵閘門(mén)一開(kāi)、很多人沖進(jìn)到售樓部的場(chǎng)景，是真的還是炒作？

老薛：今年年初疫情限制剛放開(kāi)是這樣，現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有這類(lèi)現(xiàn)象，這種搶房情況還是以越南人為主。來(lái)自海外投資買(mǎi)房的人群，一般是先交定金排隊(duì)，等開(kāi)盤(pán)出價(jià)格之后，按交錢(qián)的先后順序選房，相對(duì)更有秩序一些。當(dāng)然這種現(xiàn)象很容易把情緒傳導(dǎo)給國(guó)外投資者。

我個(gè)人認(rèn)為，越南目前在國(guó)際供應(yīng)鏈中的角色屬于生產(chǎn)國(guó)，處于中低端的位置，確實(shí)跟幾十年前的中國(guó)有些類(lèi)似，但我一直堅(jiān)持的觀點(diǎn)是「越南永遠(yuǎn)無(wú)法替代中國(guó)」，2022年這一輪火熱可能是各國(guó)家投資者的溢出反應(yīng)，并不是說(shuō)越南國(guó)力有多強(qiáng)，還是需要理性看待，有些自媒體確實(shí)有點(diǎn)「越吹」。

Q：有媒體說(shuō)，越南人現(xiàn)在「搶房」，像極了十年前的中國(guó)人，是在「摸著我們的石頭過(guò)河」，因?yàn)楝F(xiàn)在北上廣的房?jī)r(jià)那時(shí)候比也翻了幾番，你怎么看？

老薛：肯定會(huì)有這種心態(tài)，越南人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)在2010年那波漲很多都會(huì)有些了解，但是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)具體的周期一定不知道。現(xiàn)在買(mǎi)房也大多是出于自住需求，或者抵御通脹的需求。實(shí)際上，沒(méi)有人能看到未來(lái)，越南的房?jī)r(jià)能翻多少倍，怕的是漲了以后就買(mǎi)不起了，確實(shí)心態(tài)上都有點(diǎn)像。

越南人拼命搶房的原因是他們現(xiàn)在還買(mǎi)得起。最近和一位做投資的朋友吃飯，我們也有聊到，越南年輕人買(mǎi)房確實(shí)比我們國(guó)內(nèi)容易很多。底層打工人的月薪可以賺3000-5000塊（人民幣），城市公寓的每平米房?jī)r(jià)只有1萬(wàn)塊（人民幣）左右，如果越南年輕人去工廠上班，只要愿意加班，每個(gè)月也能賺到三五千（人民幣）。

Q：目前找你們買(mǎi)房的客戶(hù)，都是什么樣的人？國(guó)內(nèi)、國(guó)外客戶(hù)哪類(lèi)占比更多？

老薛：2019年那會(huì)，我們的客戶(hù)以華人為主，他們一般持有澳洲、新加坡、美國(guó)護(hù)照，另外來(lái)自中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣的客戶(hù)也不少，最近幾年，外派來(lái)越南工作的同胞，也會(huì)找我們買(mǎi)房。2019年通過(guò)我們?cè)谠侥腺I(mǎi)房的客戶(hù)，每年基本都有穩(wěn)定在12%-15%的收益（房租和房?jī)r(jià)的升值以越南盾計(jì)價(jià)）。

越南這邊對(duì)于外國(guó)人買(mǎi)房有限制，比如越南本地人買(mǎi)房是私有永久產(chǎn)權(quán)，要求外國(guó)人只能持有50-70年的使用權(quán)。一個(gè)新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目外國(guó)買(mǎi)家購(gòu)入的比例需要不超過(guò)整個(gè)樓盤(pán)的30%，位置好、配套豐富的樓盤(pán)會(huì)對(duì)外國(guó)買(mǎi)家價(jià)格上浮5%左右，但相對(duì)應(yīng)的會(huì)提高精裝修配套或者分配一個(gè)更好的樓層。自2015年放開(kāi)外國(guó)人購(gòu)房之后，這邊韓國(guó)買(mǎi)家占主流，三星、樂(lè)天等韓國(guó)企業(yè)幾年前就將生產(chǎn)線(xiàn)轉(zhuǎn)移至越南。

Q：從你2019年去越南到現(xiàn)在，因?yàn)橐咔榈年P(guān)系，房?jī)r(jià)有跌一些嗎？

老薛：其實(shí)還在漲，從2020年中旬開(kāi)始經(jīng)歷略微回調(diào)，隨后有些項(xiàng)目停賣(mài)、有些給出優(yōu)惠政策維持去化。直至今年徹底放開(kāi)入境限制，加之針對(duì)海外人限購(gòu)，很多項(xiàng)目供不應(yīng)求，我們現(xiàn)在不愁沒(méi)有客戶(hù)，而是發(fā)愁沒(méi)有合適的項(xiàng)目。

我的一位越南朋友2020年在河內(nèi)周邊購(gòu)入一塊3000平方米以上的土地打算做家庭式民宿，之后不斷有人詢(xún)價(jià)，每年對(duì)外報(bào)價(jià)都翻了一倍。

身邊還有一位朋友在2010年買(mǎi)了一塊土地，大概12萬(wàn)美金，20年疫情爆發(fā)時(shí)她考慮30萬(wàn)美金賣(mài)出，但是沒(méi)人買(mǎi)，今年有買(mǎi)家開(kāi)出100萬(wàn)美金。

Q：不得不承認(rèn)，兩國(guó)發(fā)展是的確有時(shí)間差，能不能給想去越南發(fā)展的年輕人一些建議？

老薛：我覺(jué)得還是要理性，我們過(guò)來(lái)這邊其實(shí)中間經(jīng)歷很多波折，尤其是想像我們一樣創(chuàng)業(yè)的人，如果沒(méi)有創(chuàng)業(yè)的能力和經(jīng)驗(yàn)，在當(dāng)下全球的經(jīng)濟(jì)周期之下，更要慎重。還有就是在特殊時(shí)期，一定要保住現(xiàn)金流，去年幾個(gè)月，我們幾個(gè)合伙人都在國(guó)內(nèi)，沒(méi)有在越南開(kāi)展生意，就意味著沒(méi)有收入，但是需要給在越南的同事發(fā)工資，還是面臨著不小的壓力。

Q：假使有個(gè)年輕人想逃離996的生活，去越南會(huì)有更多機(jī)會(huì)嗎？

老薛：首先他需要學(xué)會(huì)越南語(yǔ)，然后機(jī)會(huì)可能挺多的，尤其是技術(shù)型人才，雖然不會(huì)比在國(guó)內(nèi)的待遇更高，但是確實(shí)可以告別996。其他行業(yè)，我周?chē)鲞M(jìn)出口貿(mào)易的人也比較多。

房地產(chǎn)是我從事的行業(yè)，相關(guān)配套的下游行業(yè)都有很多機(jī)會(huì)，本地年輕人未來(lái)更認(rèn)可公寓，現(xiàn)在還處于增量產(chǎn)的階段，很多政策規(guī)劃都指向公寓的建設(shè)；電商也是這個(gè)地方很有潛力的方向，包括物流，越南這一個(gè)億人口轉(zhuǎn)向線(xiàn)上購(gòu)物的窗口期還非常廣闊，只要可以找到需求點(diǎn)，應(yīng)該有機(jī)會(huì)分一杯羹。此外，提到的貿(mào)易、制造、互聯(lián)網(wǎng)這些相對(duì)需要更高的門(mén)檻，但也都是越南現(xiàn)階段的機(jī)會(huì)點(diǎn)。

工作現(xiàn)場(chǎng)

最后我想說(shuō)的是，當(dāng)?shù)啬贻p人的基數(shù)很大，同時(shí)愿意努力工作改變生活的動(dòng)力很強(qiáng)，和國(guó)內(nèi)年輕人很像，這也就是能撐起這些行業(yè)的一個(gè)有利因素。

Q：剛回到越南不到一個(gè)月，剩下半年有什么重點(diǎn)發(fā)展計(jì)劃嗎？你們?cè)谠侥系膭?chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)有幾個(gè)人？

老薛：我們目前十個(gè)人，其中六個(gè)同事是越南當(dāng)?shù)厝?。下半年主要還是放在拓展當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商資源上，因?yàn)楝F(xiàn)在咨詢(xún)?cè)侥戏慨a(chǎn)的客戶(hù)很多，還是希望在當(dāng)?shù)貛痛蠹艺业礁噙m合投資的項(xiàng)目。

另外一塊算是個(gè)「副業(yè)」吧，就是@老薛在越南 這個(gè)賬號(hào)。去年河內(nèi)因?yàn)橐咔榉獬?，我們團(tuán)隊(duì)錄了很多關(guān)于當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)、生活體驗(yàn)相關(guān)的視頻，起初也是覺(jué)得好玩，沒(méi)想到受到網(wǎng)上很多朋友的關(guān)注，我想這也是一個(gè)國(guó)內(nèi)對(duì)越南感興趣的朋友了解當(dāng)?shù)卣鎸?shí)情況的窗口。也希望能通過(guò)這個(gè)賬號(hào)結(jié)識(shí)更多當(dāng)?shù)氐娜A人朋友，大家在一起抱團(tuán)，互幫互助。

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